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任意売却について

任意売却のメリット

メリット1強制執行による立ち退きを回避できる

強制執行による立ち退きを回避することが出来る
強制執行による立ち退きを回避することが出来る

競売になるとすべて自己負担で引越しをしなければなりません。万一、自主的に引越し出来ない場合、強制執行による立ち退きになってしまいます。競売の開札期日の前日までに任意売却を完了させれば、強制執行による立ち退きを回避することが出来ます。また100%ではありませんが、債権者との交渉次第で引越費用を経費として認めてもらえるケースがあります。

メリット2売却条件について相談可能

任意売却では売却条件について相談可能です
任意売却では売却条件について相談可能です

通常の不動産売却では売主の契約不適合責任や境界明示などの責任や義務が発生します。任意売却ではこれらの契約不適合責任や境界明示義務等の履行が困難な場合、売主の責任や義務を免除するなど取引条件について緩和することも可能です。トラブル防止の為、買主にも取引条件をしっかりと説明し、ご理解いただくことが大事です。任意売却の知識だけでなく買主との交渉にも長けた経験豊富な担当者に任せることが任意売却成功のポイントです。

メリット3残債は分割払い可能

残った債権については分割払い等相談にのってもらえます
残った債権については分割払い等相談にのってもらえます

任意売却完了後、残った債権についてはお客様の収入状況や生活状況に応じて無理のない範囲で分割払い等の相談にのってもらうことが可能です。公的金融機関と民間金融機関共に分割払いの相談は可能です。また民間金融機関の場合は債権額を圧縮してもらえたという事例も見受けられます。

メリット4諸費用は売却代金から相殺可能

売却時の諸費用は売却代金から相殺できますので持ち出しの費用は不要です
売却時の諸費用は売却代金から相殺できますので持ち出しの費用は不要です

不動産の売却には仲介手数料や登記費用等の諸費用がかかります。しかしながらこれらの費用は全て売却代金から相殺してもらえますので、お客様が新たに現金を用立てて支払いするようなことはありません。任意売却の担当者が売却代金と諸費用について見積もり計算し、事前に関係者の承諾を得た上で売却活動を進めて参りますので安心してお任せください。

メリット5ご近所様に内緒で解決できる

お金に困っていることを近所の人に知られることはありません
お金に困っていることを近所の人に知られることはありません

任意売却では通常の不動産売却と同じ販売活動を行いますので、近所の人にお金に困っていることを内緒で売却できます。競売の場合には入札前に裁判所の担当者が物件調査の為に室内に立ち入り、部屋はもちろんお風呂場や台所等の写真を撮られインターネット上に公開されます。当然近所の人にも競売にかけられていることが知られてしまいます。競売開始の決定がなされ、インターネットに公開される前に任意売却を成立させ、競売の申し立てを取り下げてもらえるよう早めの対策が必要です。

メリット6引越し費用も売却代金から相殺できる可能性

上限はあるが、売却代金から販売諸費用として、引越し費用を認めてもらえる可能性がある
上限はあるが、売却代金から販売諸費用として、引越し費用を認めてもらえる可能性がある

上限はあるが、売却代金から販売諸費用として、引越し費用を認めてもらえる可能性がある任意売却での契約が成立すると決済引き渡しまでに引越ししなければなりません。引越し費用だけでなく新たに家を借りるには敷金・礼金などの初期費用がかかってきます。これらの費用は大きな負担となりますが、金融機関との交渉により売却代金の中から諸費用として負担してもらえる可能性があります。 一方競売になってしまうと立ち退き命令が出され、期日までに引越しが出来ない場合は比較的簡易な手続きで強制執行が行われてしまうリスクがあります。当然競売の場合は引越し費用は認められません。

メリット7リースバック併用で引越し不要の可能性

リースバック(売却後引越さずに住み続けることが出来る)を併用することにより引越し不要
リースバック(売却後引越さずに住み続けることが出来る)を併用することにより引越し不要

任意売却では通常売却後は引越しをして不動産を明け渡す必要があります。しかしながらお子様の学校区等の関係でどうしても引越しが出来ず、今のお住まいに引き続き住み続けなければならないお客様も多数いらっしゃいます。リースバックという仕組みを併用することにより、売却後も引越しをせずに住み続けることも可能ですので、引越しできない事が原因で任意売却に踏み切れないお客様は是非ご相談いただければと思います。

任意売却のデメリット

デメリット1個人信用情報に延滞記録が残る

個人信用情報を傷つけないまま任意売却は出来ない。
個人信用情報を傷つけないまま任意売却は出来ない。

競売になったら個人信用情報にブラックリスト化され今後お金が借りれなくなるが、任意売却ならブラックリスト化されることはないといった噂をよく耳にしますが、残念ながらそういったことはありません。ローンの支払いに困ったら誰でも任意売却に応じてもらえるのではなく、『期限の利益を喪失』した人に対する救済措置と考えるべきです。最低でも3カ月以上の延滞がなければ任意売却には応じてもらえません。通常、3カ月以上の延滞があると個人信用情報に事故情報として記録されますので、任意売却をすると一定期間は金融機関からお金を借りることが出来なくなります。

デメリット2連帯保証人等に迷惑がかかる

連帯保証をしてもらっている人がいる場合、その方にも迷惑がかかってしいます。
連帯保証をしてもらっている人がいる場合、その方にも迷惑がかかってしいます。

任意売却をするには支払いの延滞が必須になりますので、連帯保証人や連帯債務者にも金融機関から催促の連絡が入り迷惑をかけることになります。任意売却を行なう時は事前に連帯保証人等にも事情を説明し、理解していただいた上で進めるようにしましょう。

デメリット3確実に任意売却で処理できるとは限らない

任意売却を成功するためにはクリアしなければならない条件が複数ある。
任意売却を成功するためにはクリアしなければならない条件が複数ある。

お客様の希望のみで任意売却が成立するとは限りません。任意売却を成功させるためには1.債権者による販売価格の承諾 2.債権者による配分案の承諾 3.購入者との条件合意 4.引越し先の確保など様々な条件をクリアーしなければなりません。通常の不動産会社では任意売却の経験が豊富なスタッフはあまり在籍していません。任意売却スキルのない営業マンに安易に任せてしまうと、任意売却が成立せず競売になってしまうだけでなく、重大なトラブルに発展してしまうこともあります。任意売却のスキームを熟知しており、経験豊富な担当者を探さなければならないという事もデメリットの一つかもしれません。

任意売却の流れ

STEP1任意売却対応可能な不動産会社に電話やメール等で相談。

任意売却を検討している物件の所在地をお伺いさせていただきます。

任意売却では、ただ単に買主を見つければ良いというものではありません。債権者の承諾が得られる価格での取引が必須となりますので、近隣エリアの取引相場を熟知している事が任意売却成功のための重要な鍵になります。 当社の営業マンが責任をもって担当させていただきます。

お借入先の金融機関名をお伺いさせていただきます。

お借入先の金融機関によって、任意売却の取り扱い方法に違いがあります。特に住宅金融支援機構や住宅金融公庫からのお借入と民間金融機関からのお借入では大きく異なります。当社では最初にしっかりとヒアリングさせて頂き、お借入先の金融機関に応じて最も適した任意売却スキームをご提案させていただきます。

滞納の状況についてお伺いさせていただきます。

任意売却として処理できる期間は有限です。有効期間内に任意売却を成立させなければ意味がありません。住宅ローンの滞納が長引くと、その延滞期間に応じて任意売却で対応できる期間も短くなっていきます。当社ではお客様の延滞期間、金融機関の対応状況をしっかりヒアリングして、残り対応期間に応じた任意売却のスケジュールをご提案させていただきます。

STEP2担当営業マンが個別に面談させていただきます。

お客様の収入状況、お借り入れ状況等をお伺いさせていただきます。

お客様の現在の状況を詳しくヒアリングさせていただき、任意売却完了後の残債務の支払いについてもアドバイスさせていただきます。任意売却をしたからといって必ずしも自己破産する必要はありません。残債務についてはお客様の生活状況を考慮して負担のない分割払いでのご相談も可能です。しかしながらお客様の借り入れ状況によっては、自己破産を選択した方が良いケースもございますので、その場合は弊社提携弁護士のご紹介もさせていただきます。当社ではお客様が安心した生活を取り戻せるよう任意売却完了後のことも考えてご提案させていただきます。当社の営業マンが責任をもって担当させていただきます。

任意売却完了後のお住いの希望をお伺いさせていただきます。

任意売却後の引越し先の有無についてヒアリングさせていただきます。お子様の学校の事情等でどうしても引越しが難しい方は引越しせずにそのまま住み続けられるリースバック等のご提案もさせていただきます。

税金の滞納等をお伺いさせていただきます。

固定資産税等の滞納の有無をヒアリングさせていただきます。税金の滞納があると、任意売却完了までに差し押さえ等が入った場合取引できなくなる可能性がございます。現時点では差し押さえされていなくても、税金の滞納がある場合には役所との交渉も必須となります。当社では金融機関だけでなく役所との交渉も行っておりますので安心してご相談ください。

STEP3任意売却予定物件の査定を行います。

任意売却予定物件の調査・査定を行います。

任意売却予定物件の調査・査定を行います。任意売却を成功させるためには金融機関に承諾してもらえる売出価格の算出が重要です。当社では法務局調査、役所調査、現地調査、近隣成約事例調査等様々な調査を行い、金融機関に承諾してもらえるだけのしっかりとした裏付けをもって販売価格を算出させていただきます。

STEP4販売価格を元に配分案の作成&債権者への交渉をいたします。

各債権者の取り分を記載した配分案を作成いたします。

各債権者が販売価格を承諾してくれたとしてもそれだけでは任意売却は成功しません。特に債権者が複数存在する場合には各債権者がどの程度債権を回収できるのかを示した配分案の作成が重要となります。当社では後順位の債権者にも納得してもらえるような配分案を作成いたします。

各債権者への交渉を行います。

配分案を元に各債権者へ売出価格の調整、差し押さえの取り下げ、競売の取り下げ等の交渉を行います。税金の滞納がある場合には金融機関だけでなく役所との交渉も行います。当社では出来る限り引越し費用も認めてもらえるよう粘り強く交渉いたします。

STEP5販売活動の開始

債権者の同意を得た上で販売活動を開始します。

任意売却に不慣れな不動産会社様の場合、債権者の同意なしに販売活動を行って購入者が見つかってから債権者へ交渉するケースも良くあります。このような場合、配分案の同意が得られなかったり、そもそも成約価格自体の同意が得られない事が多く、結局時間切れで競売になってしまうといったトラブルが見受けられます。当社ではそのようなトラブルが無いよう、事前に債権者の同意を得た上で販売活動を開始いたしますので安心してご相談ください。

購入者にも任意売却である旨をしっかりと説明・ご理解していただいだ上でお話を進めます。

任意売却では購入者だけでなく各債権者の協力も必要です。例えば最終の決済・引き渡し日を決める際も、各債権者に抵当権抹消書類等を持参していただかなければなりませんので、取引関係者のスケジュール調整等も必要です。購入者のご都合にだけ合わせることは出来ません。また、通常の取引では一般的な売主の契約不適合責任の免責も購入者には承諾してもらわなければなりません。当社では任意売却での取引である旨、任意売却特有の条件を購入者にしっかりと説明させていただいた上で物件のご紹介やご案内をさせていただいております。

STEP6販売活動の報告と売出価格の見直し

販売活動状況は定期的にお客様と債権者に報告させていただきます。

任意売却に不慣れな不動産会社の場合、販売活動状況を債権者には一切報告しないケースも見受けられます。当社ではお客様へのご報告はもちろん、各債権者へも定期的なご報告をいたします。

販売価格の承諾基準の厳しい金融機関からの信頼を得られるよう誠実に対応させていただきます。

金融機関によっては、承諾基準が厳しく相場よりも高い価格で販売活動をしなければらならいケースがございます。このような場合購入客を見つけるのは難しく、不動産会社によっては営業活動に身が入らず結局競売になってしまったという事例も見受けられます。当社ではたとえ厳しい価格であってもしっかりと販売活動を行い、その販売状況の報告を金融機関にも定期的に行うことによって、金融機関との信頼関係を構築た上で、売出価格の見直しの交渉を行っております。当社ではこのような時間も手間も惜しまず任意売却成功に向けて誠実に対応させていただいております。

STEP7購入申し込み

購入客から購入申し込みが入ったら、再度債権者と条件交渉等を行います。

購入者から価格交渉が入った場合は再度債権者と条件交渉や契約・決済引き渡し日のスケジュール調整を行います。

STEP8契約・決済引き渡し

条件や日程調整が終われば契約・決済引き渡しを行います。

基本的には決済引き渡し日までに引越しをしていただき、空き家の状態で購入者に引き渡していただきます。どうしても引越しが難しくそのまま住み続ける必要がある場合は、リースバック等に応じていただける購入者との契約が必要です。その場合、決済引き渡し日をもって不動産の所有権が購入者に移動します。新たに購入者と賃貸借契約を締結して頂き、賃貸人として引き続き居住することが可能となります。当社では豊富なリースバックの取引実績もございますので、お客様の状況に応じてご提案させていただきます。

STEP9決済引き渡し後のフォロー

決済引き渡し後、残債務の支払いについて金融機関と取り決めを行います。

通常の任意売却では決済引き渡し後に債務が残るのが一般的です。多くの金融機関の場合、お客様の生活状況により月々5,000円程度からの分割払いに応じてもらえます。当社では決済引き渡し後もしっかりとサポートさせていただきます。